En junio un propietario me preguntó si sus pisos estaban en regla. Tenía número de registro, el calendario lleno y una carpeta del gestor que no había abierto nunca. Con esas tres cosas yo no podía contestarle, y él tampoco. El número en el que se apoyaba llevaba tres semanas anulado.
Madrid regula el mismo piso tres veces, a través de tres administraciones que no están obligadas a coincidir. Una de las tres acaba de desaparecer.
Tres puertas y tres respuestas
España llevaba el registro único de arrendamientos. Desde julio de 2025 un alquiler de corta duración necesitaba su número antes de que una plataforma pudiera anunciarlo, y lo tenía todo el mundo, porque Booking y Airbnb lo exigían por usted.1 Era también el más débil de los tres. Acreditaba que había presentado los datos, no que pudiera ejercer.
Ya no está. El 19 de mayo de 2026 el Tribunal Supremo anuló el procedimiento de registro, al entender que el Estado no tenía competencia para llevar un registro nacional por encima de los que ya llevan las comunidades. La sentencia surtió efecto con su publicación en el BOE el 8 de junio.2 Lo que sobrevive es la ventanilla única digital y la obligación de las plataformas de ceder datos. Lo que ha muerto es el número. Si usted lo tramitó, pasó un año cumpliendo con algo que hoy no existe, y conviene saberlo antes de tratar igual a las otras dos puertas.
La Comunidad de Madrid decide qué tiene que ser el piso. Sus estancias, su capacidad, sus papeles. Eso era el Decreto 79/2014, y el Decreto 27/2026 reescribió buena parte en abril.3
El Ayuntamiento decide si esa actividad puede ocurrir en ese edificio. Eso es urbanismo, y es el Plan RESIDE, aprobado a finales de agosto de 2025 y en vigor desde su publicación en septiembre.4
Un número de la primera nunca cumplió con la segunda. Cumplir con la segunda no le da la licencia de la tercera. El recuento más reciente pone unos 12.600 pisos anunciados en las plataformas frente a 1.170 con licencia municipal, que le dice cada cuánto se alinean las dos.5
La cláusula que casi nadie ha leído
El artículo 18 fija cuántas personas puede dormir un piso. Antes decía esto. Por debajo de 25 m² útiles, dos personas. Entre 25 y 40 m² útiles, cuatro personas en al menos dos piezas habitables. A partir de ahí, dos personas más por cada 10 m² útiles adicionales, cada uno con otra pieza habitable independiente.
Ahora empieza en 25,50 m² y llega a 40 m² para cuatro personas. Por encima, dos personas más por cada 12 m² útiles adicionales, y sigue haciendo falta otra pieza habitable cada vez.6
Ahí dentro hay dos cosas. La banda de los pisos por debajo de 25 m² no se ha endurecido, se ha eliminado, así que ya no hay capacidad que un piso muy pequeño pueda tener. Y el escalón pasa de 10 a 12 m², lo que le quita camas a los pisos grandes sin salir en ningún titular. Sobre el papel, un piso de 60 m² baja de ocho plazas a seis. Uno de 70 m², de diez a ocho.
Si usted tarifica por persona, eso no es un tecnicismo. Es su línea de ingresos.
Hay una línea de alivio, en el párrafo justo siguiente. Se permiten dos plazas transformables en el salón comedor, incluso con la cocina integrada, siempre que la superficie y la distribución lo permitan. Computan dentro del máximo, no por encima de él.6 Si eso le devuelve una cama o no depende del plano, no del equipamiento.
Tiene tres años, lea lo que lea
Varios resúmenes dicen que las nuevas superficies aplican ya y que no hay periodo de gracia. El decreto dice otra cosa. Lo que ya estuviera operando con declaración responsable presentada tiene tres años desde el 26 de abril. El plazo cubre los artículos 10, 14, 17 quáter y 18, y el 18 es justo el de las superficies. También se puede pedir dispensa de alguno de los requisitos.7
La trampa está en el párrafo siguiente. Si hace una reforma sustancial antes de que se agoten esos tres años, el nuevo estándar le es exigible de inmediato. O sea que el piso que iba a reformar en primavera es el piso que pierde sus tres años.
A quién le habla el decreto
El texto viejo hablaba del titular de la vivienda. El nuevo habla del titular de la actividad. El cambio recorre todo el decreto, incluidos los títulos de los artículos.8
Si usted gestiona pisos de terceros, el nombre de la declaración puede ser el suyo, y también todo lo que venga detrás. Dos cambios menores apuntan en la misma dirección. La comunidad de propietarios puede aprobar, condicionar o prohibir la actividad en su edificio, y los ayuntamientos ya pueden limitar cuántos pisos se permiten por edificio o por zona.
Lo que el Ayuntamiento ya había hecho
El Plan RESIDE es el más duro de los dos que quedan, y la ciudad empezó a moverse bastante antes de que llegara. En el centro histórico, los pisos turísticos repartidos por edificios residenciales se han acabado. No limitados, no permitidos. Fuera del centro sobreviven donde hay acceso independiente en planta baja o primera.
Las licencias nuevas están suspendidas desde abril de 2024, con el plan transitorio que estuvo vigente hasta que RESIDE lo sustituyó. Las inspecciones pasaron de 481 en 2024 a 588 en 2025. Las multas por operar sin licencia van de 30.001 euros a 60.001 y luego a 100.001.
El dato que yo miraría
Madrid tenía 22.435 pisos turísticos en agosto de 2024 y 13.431 en mayo de 2026. Son nueve mil menos en dieciocho meses, la mayor caída de cualquier ciudad de España.5 Las bajas en el registro autonómico fueron 1.153 en 2024 y 3.053 en 2025.
Eso no es un mercado al que están matando. Es un mercado ordenándose, y en su mayoría por gente que echó la cuenta y salió antes de que se la echaran a ella.
Si lleva pisos aquí, el trabajo de este mes es una hoja con cuatro columnas. Situación municipal, metros útiles, piezas habitables independientes y la fecha en que comprobó cada cosa por última vez. Casi todos los operadores que conozco rellenan la primera de memoria y se quedan callados en el resto.
No soy abogado y esto no es un consejo legal. Todo sale del decreto y de la sentencia, no de un resumen de ninguno de los dos, que es lo que yo le recomendaría a cualquiera antes de mover nada. Empecé este artículo con dos resúmenes publicados que se contradecían en las cifras, y los dos contaban una regla que ya había cambiado. La parte del registro es la versión más clara de ese problema. Buena parte de lo que se lee sobre él sigue describiendo una obligación que el Supremo eliminó en junio.
Notas
-
Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital. Texto en el BOE. La obligación de registro se aplicaba desde el 1 de julio de 2025. ↩
-
Tribunal Supremo, sentencia 620/2026, de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026. Nota de prensa del Consejo General del Poder Judicial. La anulación alcanza solo al procedimiento de registro. La ventanilla única, la obligación de las plataformas de ceder datos y la remisión con fines estadísticos quedan en pie. ↩
-
Decreto 27/2026, de 25 de marzo, que modifica el Decreto 79/2014, de 10 de julio. Texto íntegro publicado en el BOCM de 6 de abril de 2026. Su disposición final segunda fija la entrada en vigor a los veinte días de la publicación, que son el 26 de abril de 2026. ↩
-
Plan RESIDE, la modificación del Plan General que sustituyó al Plan Especial de Hospedaje de 2019. Aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 27 de agosto de 2025 (expediente 135-2024-00206) y publicado en el BOCM el 22 de septiembre de 2025. Página del Ayuntamiento sobre viviendas de uso turístico. ↩
-
Datos del INE sobre pisos anunciados en las plataformas, frente al registro municipal de licencias. Recogidos aquí. Los dos cuentan cosas distintas. La cifra del INE son pisos visibles en Airbnb, Booking y Vrbo, y la municipal son licencias concedidas, así que la diferencia entre ambas no es toda ilegalidad. Sigue siendo lo más parecido a una comparación homogénea que se publica. ↩ ↩2
-
Decreto 27/2026, nuevo artículo 18.4: «Para viviendas entre veinticinco metros con cincuenta centímetros cuadrados útiles y cuarenta metros cuadrados útiles, hasta cuatro personas en, al menos, dos piezas habitables. Por cada doce metros cuadrados útiles adicionales en, al menos, una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más». Las plazas transformables vienen en el mismo párrafo, «que computarán para la capacidad máxima de la vivienda». BOCM, 6 de abril de 2026. ↩ ↩2
-
Disposición transitoria del mismo decreto: la actividad ya declarada mediante declaración responsable dispone «del plazo de tres años desde la entrada en vigor del decreto para adaptarse a lo establecido en los artículos 10, 14, 17 quáter y 18», y puede solicitar la dispensa del artículo 7. La excepción por reforma sustancial está en su apartado segundo. ↩
-
El giro se ve en el propio artículo 18.4, que empieza «Los titulares de la actividad de alojamiento turístico respetarán las siguientes capacidades máximas», donde el texto anterior se dirigía al titular de la vivienda. ↩