Un agente me enseñó un local en planta baja en Chamberí y me dijo que el cambio de uso era sencillo. Había hecho dos y no me estaba engañando. Me estaba citando la norma del año en que los hizo.
Debajo de todas estas conversaciones hay siempre la misma pregunta. Si este piso, o este local, puede pasar legalmente a alojamiento turístico. Madrid la ha contestado seis veces en ocho años, y cada respuesta era correcta el día en que alguien se apoyó en ella.
Las seis respuestas
Enero de 2018. Un criterio de la Comisión de Seguimiento del PGOUM sostuvo que una vivienda de uso turístico que no ocupase el edificio entero no necesitaba acceso propio desde la calle.1 Hubo quien compró con eso encima de la mesa, y es lo más permisiva que ha llegado a ser la norma.
Marzo de 2019. El Plan Especial de Hospedaje lo invirtió y dibujó tres anillos concéntricos alrededor del centro, cada uno con sus condiciones.2
2023. El contenido del plan se incorporó a las Normas Urbanísticas del PGOU, que es la versión que casi todo el mundo ha leído de verdad, y la que siguen describiendo la mayoría de los resúmenes que circulan.
Abril de 2024. El Ayuntamiento suspendió por completo las licencias y las declaraciones responsables para este uso. Durante casi año y medio la respuesta fue que no, provisionalmente, tuviera su edificio la forma que tuviera.3
Septiembre de 2025. El Plan RESIDE sustituyó los tres anillos por dos zonas y levantó la suspensión. Dentro del centro histórico, el APE 00.01, el alojamiento turístico disperso en edificios residenciales se acabó. Fuera de él el uso sobrevive, pero cada local debe contar ahora con acceso propio desde el exterior sin pasar por las zonas comunes del edificio, planta baja incluida.4
Enero de 2026. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid anuló siete multas de 30.001 euros en una serie de sentencias de una misma sección. El Ayuntamiento había tratado la falta de acceso independiente como un uso incompatible, que es la infracción grave del artículo 204.3.b). El tribunal sostuvo que son cosas distintas: no tener acceso independiente impide autorizar la actividad, no convierte el uso en incompatible.5
Conviene ver qué es esa sexta respuesta y qué no es. Los tribunales se movieron sobre cómo estaba sancionando el Ayuntamiento. Sobre si el uso está permitido no se movió nada.
Qué es cierto este mes
Decir que el centro está cerrado es aproximadamente correcto y caro de tan impreciso. Dentro del APE 00.01 quedan vías de entrada, y son lo bastante estrechas como para merecer que se enumeren.
El uso turístico puede implantarse en edificio exclusivo. Si ese edificio ya es residencial y está catalogado con nivel de protección 3, se admite como vivienda de uso turístico, condicionado a obras de restauración, y la autorización pierde vigencia a los quince años. El edificio vuelve entonces a uso residencial, y los usos alternativos que su norma zonal admitiría dejan de aplicársele. Los niveles de protección 1 y 2 exigen tramitar un plan especial de protección propio. Los solares vacantes y los edificios no catalogados en niveles de usos A y B quedan fuera. El nivel de usos E queda fuera del todo.6
Fuera del centro deciden las normas zonales, y varias se estrecharon en el mismo movimiento. En las normas zonales 4 y 5 el uso pasó de poder implantarse en cualquier situación del edificio a hacerlo solo en planta inferior a la baja, baja y primera. En los ejes terciarios, un local en planta baja ya no puede transformarse ni en vivienda ni en hospedaje.7
Esa es la respuesta a 8 de septiembre de 2026, y es la sexta.
Lo importante es la dirección
Cinco de los seis cambios lo pusieron más difícil. El que no lo hizo fue un tribunal diciéndole al Ayuntamiento que había usado el artículo equivocado para multar. Si usted sostiene un edificio sobre la base de un cambio de uso que todavía no ha solicitado, eso es lo que hay que poner en precio. No el riesgo de que la norma se mueva, sino el hecho de que hasta ahora solo se ha movido en una dirección.
Lo que significa que esperar tiene un coste que no aparece en ningún modelo. El local que iba a transformar el año que viene se transformará con la norma del año que viene.
Lo que yo haría en vez de aprendérmelo
Nadie que lleve edificios puede sostener en la cabeza seis versiones de una norma urbanística, y yo no lo intentaría. Con dos costumbres basta.
Ponga fecha a cada dato urbanístico en el que se apoye. No la fecha en que se lo contaron, sino la fecha en que se publicó la norma. Un dato sobre Madrid sin fecha al lado es un rumor, y la mayoría de los expedientes de compra que abro están llenos de ellos.
Y vuelva a leerlo en el momento en que se mueve el dinero. Antes de una oferta, antes de una reforma, antes de firmar un contrato de gestión sobre un edificio cuyo uso no ha comprobado usted mismo. Las siete personas a quienes les anularon la multa en enero no habían hecho nada mal, salvo dejar de comprobarlo.
Todo el mundo debería tener un radar sobre su propio sector
No creo que esto sea un problema de Madrid ni de los pisos turísticos. Cualquier negocio que dependa de normas que se mueven tiene el mismo hueco. La norma cambia en un boletín que nadie lee, y usted se entera por la multa.
Lo que quiero, y lo que estoy construyendo, es un radar. Algo que vigile las fuentes de un sector, detecte qué se ha movido y diga a cuáles de sus edificios les afecta. No un boletín de novedades. Una vigilancia sobre las normas concretas bajo las que están sus activos, con la fecha al lado.
Está en desarrollo y no está terminado. Si le resultaría útil uno para su propio sector, escríbame y le aviso cuando lo esté.
No soy abogado y esto no es asesoramiento. Las fechas y los artículos que aparecen aquí salen del texto publicado y de dos notas jurídicas sobre él, no de un resumen, que es lo que recomendaría a cualquiera antes de mover nada.
Notas
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Acuerdo de 23 de enero de 2018 de la Comisión de Seguimiento del PGOUM, invocado por el TSJM en las sentencias de 2026 citadas más abajo: los titulares habían actuado conforme a la interpretación publicada por el propio Ayuntamiento, que solo cambió en marzo de 2019. ↩
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Plan Especial de regulación del uso de servicios terciarios en la clase de hospedaje, aprobado el 27 de marzo de 2019, con ámbito en Centro, Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamartín, Tetuán, Chamberí, Moncloa-Aravaca, Latina, Carabanchel y Usera. ↩
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La suspensión de licencias y declaraciones responsables estuvo vigente desde el 25 de abril de 2024 hasta la entrada en vigor del Plan RESIDE. Pérez-Llorca, nota jurídica de 6 de octubre de 2025. ↩
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Plan RESIDE, aprobado definitivamente por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 27 de agosto de 2025 (expediente 135-2024-00206) y publicado íntegramente en el BOCM del 22 de septiembre de 2025, fecha desde la que produce efectos. BOCM núm. 226, de 22 de septiembre de 2025. La exigencia de acceso independiente es el nuevo artículo 7.1.4.4 del PGOUM: cuando el régimen de usos compatibles permita destinos distintos del residencial, cada local deberá contar con acceso independiente desde el exterior sin recurrir a las zonas comunes del edificio. ↩
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Siete sentencias de la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJM, de enero y febrero de 2026, la primera de ellas de 26 de enero de 2026. El artículo es el 204.3.b) de la Ley del Suelo, sobre la implantación y desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística; el tribunal sostuvo que aplicarlo aquí era analogía in malam partem, prohibida por el artículo 25.1 de la Constitución. Análisis de Juan Ramón Méndez, que las defendió. Dos de ellas son la STSJ M 77/2026 (rec. 1430/2024, de 26 de enero) y la STSJ M 86/2026 (rec. 1782/2024, de 28 de enero). ↩
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Nuevo artículo 7.6.3 bis del PGOUM, que regula cómo puede implantarse el uso terciario de hospedaje en parcelas con uso cualificado residencial dentro del APE 00.01. El límite de quince años, la vuelta a vivienda colectiva y la pérdida posterior de los usos alternativos de la norma zonal están todos ahí. Cuatrecasas, legal flash de septiembre de 2025. ↩
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Misma fuente. La Norma Zonal 3 pierde el uso complementario en plantas de piso para los niveles de usos B y C; las Normas Zonales 4 y 5 lo pasan de cualquier situación a planta inferior a la baja, baja y primera; y en los ejes terciarios, los locales de uso no residencial en planta baja o inferior a la baja no pueden transformarse ni a uso residencial ni a hospedaje. ↩